هل يجوز طرد المستأجر لعدم سداد الأجرة رغم دفعه «مقدم إيجار»؟.. النقض توضح

هل يستطيع المستأجر إثبات أنه دفع مقدم إيجار أو مبالغ إضافية خارج العقد بشهادة الشهود؟ وهل يجوز للمحكمة رفض طلب التحقيق لمجرد أن الواقعة قد ترتبط بمخالفة قانونية؟

حسمت محكمة النقض هذه المسألة في الطعن رقم 1709 لسنة 72 قضائية، جلسة 18 أغسطس 2003، مؤكدة أن للمستأجر في بعض منازعات الإيجار حق إثبات حقيقة العلاقة الإيجارية وما تم سداده بكافة طرق الإثبات.

هل يشترط إثبات مقدم الإيجار بالكتابة؟
 

الأصل في التصرفات المدنية أن يكون الإثبات بالكتابة في الحالات التي يشترط فيها القانون ذلك، إلا أن هذا الأصل ترد عليه استثناءات، خاصة إذا تعلق الأمر بالتحايل على أحكام القانون أو بمخالفة قواعد تتصل بالنظام العام.

وفي هذه الحالات، قد يُسمح بالإثبات بطرق أخرى، من بينها شهادة الشهود والقرائن.

ماذا يحق للمستأجر أن يثبت؟
 

استنادًا إلى المادة 24 من القانون رقم 49 لسنة 1977، يجوز للمستأجر إثبات واقعة التأجير وشروط العقد ومقدار الأجرة الحقيقي بكافة طرق الإثبات في الأحوال التي ينظمها القانون.

ويشمل ذلك النزاع حول ما إذا كان المؤجر قد حصل على مقدم إيجار أو مبالغ خارج نطاق ما هو مثبت بالعقد.

هل حظر اليمين يمنع شهادة الشهود؟
 

فرّقت محكمة النقض بين اليمين الحاسمة وبين وسائل الإثبات الأخرى.

فالمادة 115 من قانون الإثبات قد تحول دون توجيه اليمين الحاسمة بشأن واقعة تشكل جريمة أو تتعلق بالنظام العام، لكن هذا الحظر لا يعني حرمان الخصم تلقائيًا من إثبات الواقعة عن طريق البينة أو شهادة الشهود متى كان القانون يسمح بذلك.

متى تخطئ المحكمة في دعوى الإخلاء؟
 

إذا طلب المستأجر إحالة الدعوى إلى التحقيق لإثبات سداد مقدم إيجار، وكانت الواقعة يجوز إثباتها قانونًا بالبينة، فلا يصح رفض الطلب لمجرد الاستناد إلى القواعد الخاصة بحظر توجيه اليمين في الوقائع المجرّمة.

وقد اعتبرت محكمة النقض أن الخلط بين اليمين الحاسمة ووسائل الإثبات الأخرى يمثل خطأ في تطبيق القانون متى كان لهذا الخطأ أثر في الفصل في الدعوى.

ما أثر ذلك على دعوى الإخلاء لعدم السداد؟
 

قبل الحكم بالإخلاء بسبب عدم سداد الأجرة، قد يكون من الضروري بحث دفاع المستأجر المتعلق بمبالغ سبق سدادها، إذا كان لهذا الدفاع أثر مباشر في تحديد حقيقة المديونية الإيجارية.

ومن ثم، لا يجوز إهدار وسيلة إثبات أتاحها القانون للمستأجر إذا كانت منتجة في النزاع.