كواليس الـ30 مليار أرباح.. السر وراء موافقة عمومية زهراء المعادى على عرض "الصافي"

وافقت الجمعية العامة العادية لشركة زهراء المعادي للاستثمار والتعمير، بالإجماع على قرار مجلس الإدارة بشأن العرض المقدم من شركة الصافي للتطوير العقاري للمشاركة في تطوير قطعة أرض بمساحة 104.33 فدانًا بالشطر الرابع عشر بمدينة زهراء المعادي، لإقامة مجمع سكني متكامل الخدمات، بقيمة تعاقدية تقديرية تبلغ 82.028 مليار جنيه، تحصل الشركة بموجبها على حصة تبلغ 37.1% من إجمالي الإيرادات، بما يعادل 30.432 مليار جنيه، مع حد أدنى مضمون بقيمة 22 مليار جنيه.

وقررت الجمعية تكليف مجلس إدارة الشركة باتخاذ الإجراءات اللازمة واستكمال الشروط التعاقدية التي تضمن الحفاظ على حقوق الشركة، وفقًا للعرض المقدم، وذلك بعد مناقشات موسعة شهدت عرض تفاصيل المفاوضات مع المطور العقاري، إلى جانب تحفظات مراقب حسابات الشركة والجهاز المركزي للمحاسبات بشأن إجراءات إسناد المشروع والملاءة المالية للمطور وآليات تقييم العرض.

من 60.6 مليار إلى 82 مليار جنيه.. تفاصيل المفاوضات مع "الصافي"

جاء عرض شركة الصافي للتطوير العقاري بعد موافقة مجلس إدارة شركة زهراء المعادي بالإجماع، خلال جلسته المنعقدة في 18 أغسطس 2026، على العرض المقدم لتطوير قطعة الأرض البالغة مساحتها 104.33 فدانًا بالشطر الرابع عشر بمدينة زهراء المعادي.

وبحسب ما عُرض على الجمعية العامة، بلغت الإيرادات الإجمالية في العرض الأول المقدم من المطور 60.6 مليار جنيه، مع حصول شركة زهراء المعادي على حصة بنسبة 35% من الإيرادات، بقيمة 21.2 مليار جنيه، دون أن يتضمن العرض حدًا أدنى مضمونًا لإيرادات الشركة.

وعقب تشكيل لجنة لدراسة العرض وتقييمه والتفاوض مع المطور، أسفرت جلسات المفاوضات عن رفع إجمالي الإيرادات التقديرية للمشروع إلى 82.028 مليار جنيه، وزيادة حصة شركة زهراء المعادي إلى 37.1%، بقيمة 30.432 مليار جنيه، مع تحديد حد أدنى مضمون بقيمة 22 مليار جنيه.

وأشار مسؤولو الشركة إلى أن المفاوضات شهدت مراجعات متكررة للقيمة الحالية للحد الأدنى المضمون، إذ ارتفعت من 10 مليارات جنيه إلى 11 مليار جنيه، ثم 11.5 مليار جنيه، وصولًا إلى 12 مليار جنيه، بالتوازي مع تعديل التدفقات النقدية وتواريخ الاستحقاق، بما أسهم في زيادة القيمة الحالية للمتحصلات المتوقعة.

الإدارة المالية: الحد الأدنى المضمون يتجاوز القيمة الحالية للأرض

وخلال مناقشات الجمعية العامة، رد الدكتور أحمد حسين محمود، العضو المنتدب للشؤون المالية والإدارية، على تحفظات مراقب الحسابات المتعلقة بالقيمة الحالية للحد الأدنى المضمون ومعدل الخصم المستخدم في الدراسة، موضحًا أن الحد الأدنى المضمون ارتفع بعد عدة جولات من التفاوض، وأن معدل الخصم البالغ 15% مقبول مقارنة بمشاركات سابقة للشركة.

وأضاف أن الإدارة عملت على رفع الحد الأدنى المضمون والقيمة الحالية للمتحصلات من خلال تعديل التدفقات النقدية وتواريخ الاستحقاق، مشيرًا إلى أن الحد الأدنى المضمون يتجاوز قيمة تكلفة الأرض.

وأوضح أن إدارة الشركة أصرت خلال المفاوضات على ألا يقل الحد الأدنى المضمون عن 75% من حصة الشركة، بهدف ضمان حقوقها، كما استعانت بأربعة مقيمين معتمدين لدى البنك المركزي لتقييم الأرض وتحديد متوسط سعر المتر وفقًا لمواصفاتها واشتراطاتها.

وبحسب ما ورد في المناقشات، بلغت القيمة الحالية لتقييم الأرض نحو 9.7 مليار جنيه، في حين وصلت القيمة الحالية للحد الأدنى المضمون، بعد المفاوضات، إلى نحو 12 مليار جنيه.

مراقب الحسابات يتحفظ على معدل الخصم وقيمة الحد الأدنى المضمون

شهدت الجمعية العامة مناقشات بشأن الدراسة المقدمة لتطوير الأرض، إذ أفاد المحاسب حسن أحمد حسن، المفوض عن مكتب MOORE Egypt «شرين نور الدين»، مراقب حسابات الشركة، بأنه لم يتسلم الدراسة الخاصة بتطوير الأرض أو العرض المقدم من شركة الصافي للتطوير العقاري.

ورد رئيس الجمعية العامة العادية بأن الدعوة لحضور الاجتماع وصلت إلى مكتب مراقب الحسابات في 28 أغسطس 2026، وأن المكتب لم يطلب مستندات إضافية متعلقة بالموضوع خلال الفترة السابقة للاجتماع.

وأوضح مراقب الحسابات أن دوره الأساسي يتمثل في إبداء الرأي بشأن القوائم المالية، وأنه لم يُكلف بمراجعة هذا الموضوع، كما أكد أن الإدارة المالية لم توافِ المكتب بالمستندات الخاصة بالدراسة خلال الفترة السابقة.

وأشار رئيس الجمعية العامة إلى أنه كان بإمكان مراقب الحسابات طلب المستندات أو التواصل مع الشركة للاستفسار عن المعلومات اللازمة، أو إرسال تحفظ رسمي يفيد بعدم توافر البيانات المطلوبة لإبداء الرأي، مؤكدًا أن عرض هذه المناقشات يستهدف تحقيق الشفافية أمام المساهمين.

وخلال إبداء تحفظاته على العرض، أشار مراقب الحسابات إلى استخدام معدل خصم يبلغ 15% عند حساب القيمة الحالية للحد الأدنى المضمون، في حين بلغ معدل الخصم الذي أشار إليه، استنادًا إلى سعر البنك المركزي، 19.5%، معتبرًا أن الدراسة كان ينبغي أن تستخدم هذا المعدل.
كما رأى أن الحد الأدنى المضمون ينبغي أن يعادل كامل حصة الشركة البالغة نحو 30 مليار جنيه، بدلًا من 22 مليار جنيه الواردة في العرض النهائي.

وتساءل مراقب الحسابات عن مدى كفاية الدراسة في تقدير القيمة المستقبلية للأرض بعد 9 سنوات، موضحًا أنه إذا بلغت قيمة الأرض في ذلك الوقت 40 مليار جنيه، وكانت حصة الشركة 30 مليار جنيه، فإن ذلك يستدعي إعادة النظر في العرض من وجهة نظره.

ورد رئيس الجمعية العامة بأن مراحل التفاوض راعت قيمة الأرض والعوائد المتوقعة للشركة، وأن الوصول إلى الإيرادات التقديرية البالغة نحو 82 مليار جنيه جاء بعد مناقشات ومفاوضات متعددة.
كما أشار إلى صعوبة التنبؤ بمستويات أسعار الفائدة ومعدلات التضخم والقوة الشرائية خلال السنوات التسع المقبلة، وهي عوامل تدخل في تقييم القيمة المستقبلية للأرض والعوائد المتوقعة.

وفيما يتعلق بضمان تحصيل الحد الأدنى المضمون، تساءل مراقب الحسابات عما إذا كان المطور ملتزمًا به، وما إذا كان العقد سينص على عدم رد هذا المبلغ في حالة فسخ التعاقد، وأكد رئيس الجمعية العامة أن العقد سيتضمن بندًا ينص على اعتبار الحد الأدنى المضمون إيرادًا للشركة لا يُرد، حفاظًا على حقوقها.

الجهاز المركزي للمحاسبات يتحفظ على عدم طرح الأرض في مزايدة علنية

من جانبه، عرض ممثلو الجهاز المركزي للمحاسبات ملاحظاتهم بشأن مشروع المشاركة، استنادًا إلى الدعوة الموجهة من مجلس إدارة شركة زهراء المعادي لحضور الجمعية العامة العادية، والمذكرة المعروضة عليها والمستندات ذات الصلة.

وأوضح تقرير الجهاز أن العرض المقدم من شركة الصافي للتطوير العقاري بتاريخ 28 يوليو 2026 تضمن تطوير مساحة تبلغ نحو 104 أفدنة، تمثل كامل مساحة الشطر الرابع عشر بمدينة زهراء المعادي.

وأشار التقرير إلى تشكيل لجنة لدراسة العرض وتقييمه والتفاوض مع المطور بموجب القرار رقم 30 لسنة 2026، المعدل بالقرار رقم 31 لسنة 2026، قبل عرض المشروع على الجمعية العامة العادية للموافقة على تطوير الأرض بقيمة تقديرية تبلغ 82.028 مليار جنيه، وبحصة للشركة تبلغ 37.1% من الإيرادات، بما يعادل 30.432 مليار جنيه، وحد أدنى مضمون بقيمة 22 مليار جنيه.

وسجل الجهاز المركزي للمحاسبات تحفظه على اقتصار المشاركة في تطوير كامل مساحة الشطر الرابع عشر على عرض وحيد، دون طرح المشروع في مزايدة علنية أو بالمظاريف المغلقة، بما يتيح استقطاب أكبر عدد ممكن من المطورين العقاريين والمفاضلة بين العروض المقدمة.

وأوضح التقرير أن مساحة الأرض المعروضة للتطوير تمثل نحو 42% من محفظة أراضي الشركة بمنطقة زهراء المعادي، معتبرًا أن قصر المنافسة على عرض واحد لا يتناسب مع حجم الأرض المعروضة، ولا يتفق مع المادة 36 من اللائحة العقارية للشركة، التي تنظم اختيار المستثمر في مشروعات المشاركة وفقًا لعناصر الملاءة والجدارة الائتمانية والقدرة الفنية والتمويلية، مع الدعوة والإعلان والتحضير للمنافسات بمختلف وسائل النشر، ومراعاة القوانين والقرارات المعمول بها.

ملاحظات بشأن رأس مال المطور والدراسات المقارنة

وتطرق تقرير الجهاز المركزي للمحاسبات إلى الوضع المالي لشركة الصافي للتطوير العقاري، موضحًا أن السجل التجاري للشركة، المقيد بتاريخ 9 يونيو 2021، يُظهر أن رأس المال المصدر يبلغ 100 مليون جنيه، فيما يبلغ رأس المال المدفوع 25 مليون جنيه.

وأشار التقرير إلى أن هذه البيانات لا تتناسب، من وجهة نظر الجهاز، مع قيمة المشاركة في تطوير قطعة الأرض والالتزامات المالية والفنية المرتبطة بتنفيذ المشروع.

كما لفت إلى وجود استفسارات وردت بمحضر مجلس الإدارة رقم 296 ولم يتضح استكمال دراستها، ومن بينها مدى أفضلية تنفيذ المشروع بالشراكة مع مطور واحد أو أكثر، في ضوء كبر مساحة الأرض، وما إذا كانت للشركة سوابق في إسناد تطوير أراضٍ بالأمر المباشر دون طرح أو مناقصة محدودة.

وأكد الجهاز أنه كان يتعين استكمال الدراسات والمقارنات اللازمة قبل عرض الموضوع على الجمعية العامة، بما يسمح بتكوين رأي مهني موضوعي بشأن أفضل سبل استغلال الأرض وتحقيق العائد المناسب للشركة.

وبناءً على هذه الملاحظات، أعلن الجهاز المركزي للمحاسبات تحفظه على إسناد تطوير الشطر الرابع عشر بمدينة زهراء المعادي دون إجراء مزايدة علنية أو اتباع الوسائل المتعارف عليها في هذا الشأن، فضلًا عن التحفظات المتعلقة بمدى كفاية الملاءة المالية للمطور مقارنة بحجم المشروع وقيمته.

ممثل مساهمين: القرار يعود إلى الجمعية العامة

وخلال المناقشات، أفاد محمد السيد محمد درويش، الحاضر عن نفسه وبالتفويض عن شركة الاستثمار العقاري العربي "إليكو" وشركة المهندسون المصريون للاستثمار العقاري العربي، بأن اتخاذ القرار بشأن المشروع يدخل ضمن اختصاص المساهمين، وليس من اختصاص مراقب الحسابات أو الجهاز المركزي للمحاسبات.

من جانبه، أكد رئيس الجمعية العامة العادية أن عرض المناقشات والتحفظات أمام المساهمين يأتي في إطار الشفافية، ويتيح للمساهمين، سواء كبارهم أو صغارهم، الاطلاع على مختلف الآراء والملاحظات المتعلقة بالمشروع قبل اتخاذ القرار.

الموافقة بالإجماع على العرض النهائي

وعقب انتهاء المناقشات وعرض الملاحظات والتحفظات، أجرت الجمعية العامة العادية التصويت على الموضوع، وانتهت إلى الموافقة بالإجماع على قرار مجلس الإدارة بقبول العرض المقدم من شركة الصافي للتطوير العقاري للمشاركة في تطوير مشروع سكني متكامل الخدمات على مساحة 104.33 فدانًا بالشطر الرابع عشر بمدينة زهراء المعادي.

وتضمن القرار أن تبلغ القيمة التعاقدية التقديرية للمشروع 82.028 مليار جنيه، بحصة مشاركة لصالح شركة زهراء المعادي تبلغ 37.1% من الإيرادات، بما يعادل 30.432 مليار جنيه، وحد أدنى مضمون بقيمة 22 مليار جنيه.

كما كلفت الجمعية مجلس الإدارة باتخاذ الإجراءات اللازمة واستكمال الشروط التعاقدية التي تحفظ حقوق الشركة، وفقًا للعرض المعتمد، وذلك بعد عرض تفاصيل المفاوضات وملاحظات الجهات الرقابية ومناقشتها أمام المساهمين.