حال تعدد العقود.. لمن تكون أولوية استلام العقار؟ «النقض» تحسم القاعدة

ماذا يحدث إذا باع العقار لأكثر من مشترٍ، وكان كل منهما يحمل عقد بيع ابتدائيًا عرفيًا غير مسجل؟ وهل يستطيع أحدهما انتزاع العقار من الآخر لمجرد أن عقده أسبق تاريخًا؟

أوضحت محكمة النقض قاعدة مهمة بشأن تزاحم المشتريين بعقود عرفية، مؤكدة أن الملكية العقارية لا تنتقل إلا بالتسجيل، وأن الحيازة الفعلية المستندة إلى عقد صحيح تظل محل حماية إلى أن يثبت لأحد المتنازعين أفضلية قانونية بالتسجيل.

هل عقد البيع الابتدائي ينقل ملكية العقار؟

الأصل أن عقد البيع العرفي غير المسجل لا ينقل ملكية العقار، وإنما يرتب التزامات شخصية بين البائع والمشتري.

وتبقى الملكية قانونًا باسم صاحبها الأصلي إلى أن يتم التسجيل وفقًا للإجراءات المقررة.

ماذا لو باع الوارث العقار لمشترٍ آخر؟

إذا آلت ملكية العقار إلى الوارث، ثم تصرف فيه بالبيع قبل تسجيل عقد سابق صادر من المورث، فإن المفاضلة بين المشترين لا تكون بمجرد وجود عقد عرفي لكل طرف، وإنما تظهر الأفضلية القانونية بالتسجيل.

ماذا يحدث إذا كان عقدا المشترين غير مسجلين؟

إذا تعادلت سندات الطرفين، بحيث كان كل منهما يستند إلى عقد ابتدائي عرفي، فإن مجرد وجود عقد لدى أحدهما لا يبرر نزع العقار من يد المشتري الآخر إذا كان قد تسلمه تنفيذًا لعقده.

وبحسب المبدأ القضائي، يظل واضع اليد على العقار مستندًا إلى عقده إلى أن يسجل المشتري الآخر عقده ويثبت له حق الأفضلية.

هل أسبقية العقد العرفي وحدها تكفي؟

لا تكفي أسبقية التاريخ وحدها في مواجهة عقد عرفي آخر غير مسجل عند المفاضلة على ملكية العقار، لأن انتقال الملكية العقارية يرتبط بالتسجيل.

ومن هنا تظهر أهمية التمييز بين أسبقية التعاقد وأسبقية التسجيل.

ما أهمية الحيازة في هذه الحالة؟

الحيازة المستندة إلى عقد بيع ابتدائي صحيح تمنح المشتري مركزًا قانونيًا لا يجوز تجاهله بسهولة، فلا تنزع منه العين لمصلحة مشترٍ آخر يستند بدوره إلى عقد عرفي مماثل، ما لم يثبت هذا الأخير أفضليته بالطريق القانوني.

ماذا يستفيد المشتري من هذا المبدأ؟

الاعتماد على عقد ابتدائي فقط قد لا يكون كافيًا لحماية الملكية في مواجهة الغير، ولذلك يظل التسجيل من أهم الخطوات لحسم الأفضلية القانونية عند تزاحم المشترين على العقار ذاته.