الضرائب العقارية تحت الميكروسكوب، من الملزم بالسداد؟.. وكيف يجري تقدير الوعاء الضريبي؟

يبحث العديد من المواطنين عمن  الملزم بسداد الضرائب العقارية وكيف يقدر الوعاء الضريبي؟  خاصة مع وجود التسهيلات الضريبية بجانب إتاحة خدمات إلكترونية تساعد أصحاب العقارات على تسجيل البيانات وتقديم الإقرارات، ومتابعة إجراءات السداد دون الحاجة إلى التوجه إلى مأمورية الضرائب العقارية في كل مرة.

ونستعرض خلال السطور التالية من خلال "سؤال وجواب"؛ من الملزم بالسداد؟ وكيف يقدر الوعاء الضريبي؟ 

من المسئول عن سداد الضريبة.. المالك أم المستأجر ؟

يؤكد القانون أن المالك أو من له حق عيني بالانتفاع أو بالاستغلال هو المكلف بأداء الضريبة على العقارات المبنية، أى أن المستأجر لا يعد أحد المكلفين بأداء هذة الضريبة، كما أنه لا يجوز الرجوع على المستأجر لسداد الضريبة إلا فى حدود الأجرة المستحقة عليه، وبعد رفض المالك سدادها، وبعد أن تخطره مصلحة الضرائب العقارية بذلك بكتاب موصى عليه بعلم الوصول، وفى هذه الحالة يعد الإيصال الذى يحصل عليه المستأجر – بما يفيد تحصيل الضريبة منه – إيصالا من المكلف بأداء الضريبة باستيفائه للأجرة المستحقة له، وفى حدود ماتم أداؤه للمصلحة. وبالتالى لايجوز للمالك الرجوع على المستأجر بطلب الأجرة المسددة منة لجهة التحصيل أو إقامة دعاوى قضائية بطرده لعدم سداد الأجرة.

ماهى أسس تقدير القيمة الإيجارية المتخذة أساسا لحساب الضريبة على العقارات المبنية ؟

تقدر القيمة الايجارية للعقارات المبنية بمعرفة لجان الحصر والتقدير المنصوص عليها فى المادة (13) من القانون، وذلك بعد تقسيمها وفقا لأسس وقواعد التقييم التى تعتمدها لجان الحصر والتقدير.

ما هو سعر الضريبة علي العقارات المبنية؟

تفرض الضريبة على العقارات المبنية بسعر 10% من صافي الإيجار السنوي، وهو سعر ثابت أيا كان الغرض من استعمال الوحدة (سكني - غير سكني -.....).

ماهى مصاريف الصيانة التى يتم استبعادها من حساب الضريبة؟

يتم استبعاد 30% مقابل مصاريف الصيانة للمباني السكنية، 32% مقابل تلك المصاريف للمبانى غير السكنية.

ماهي الجهة التى ستتولى تقدير القيمة الإيجارية للعقارات؟

تتولى تقدير القيمة الايجارية لجان تسمى (لجان الحصر والتقدير) تشكل برئاسة مندوب عن مصلحة الضرائب العقارية، كما أن دور اللجان محدود جدا فى التأثير على القيمة الايجارية لأن التقدير يحدد بعد وضع بيانات إقرار الممول الذى يحررها بنفسه، وكذا بيانات الحصر الذى تم بمعرفة اللجنة فى النماذج الرياضية المعدة لغرض التقدير داخل الحواسب التى تخرج نتائجها ممثلة للواقع بنسبة كبيرة جدا.

ما الذى يضمن أن تقديرات هذة اللجان لايشوبها الفساد والرشوة؟

ستقوم اللجان بالتحقق من مجموعة كبيرة من المواصفات الموضوعية، لمكان العقار (مثل عرض الشارع وهل به أشجار أم لا؟، وهل مرصوف رصفا جيدا أو لا؟، وهل يطل على حديقة أو نهر أو بحر أو غيره؟)، وطبيعة مواد البناء وتاريخ البناء وطبيعة الحى المقام فيه العقار، (وهل به مرافق أم لا؟، وهل هى مصانة وهل تصل المرافق لكافة الوحدات؟).

كما سيتم عمل استطلاع لأسعار الإيجارات السارية فى المنطقة التى يقع فيها العقار وأسعار البيع للعقارات فى المنطقة خلال الخمس سنوات السابقة على تاريخ التقييم، ولا تقوم اللجنة بإجراءات تقدير القيمة الإيجارية، بل يتم تحديدها مركزيا بواسطة حسابات وبرامج آلية.

هل هناك تأثير للجان الحصر والتقدير على القيمة الإيجارية (وعاء الضريبة)؟

دور اللجان محدود جدا فى التأثير على القيمة الإيجارية لسببين هما:
أولا: لأن تشكيلها برئاسة مندوب عن مصلحة الضرائب العقارية وعضوية مندوب عن المحافظة الواقع بها العقار وأحد المكلفين بأداء الضريبة فى نطاق اختصاص اللجنة، يختارهما المحافظ المختص.
ثانيا: لأن التقدير يحدد بعد وضع بيانات لإقرار الممول الذى يحررها لنفسه، وكذا بيانات الحصر الذى تم بمعرفة اللجنة، وفقا لعوامل التقدير المحددة باللائحة التنفيذية للقانون، وهذه البيانات يتم إفراغها فى النماذج الرياضية المعدة لغرض التقدير داخل الحواسب التى تخرج نتائجها ممثلة للواقع بنسبة كبيرة.

هل القيمة الإيجارية (وعاء الضريبة) فى هذا القانون هى ذاتها الإيجارات الجديدة؟

هناك اختلاف كبير بين الاثنين، حيث إن الايجارات الجديدة تحكمها العلاقة الايجارية بين المالك والمستأجر وفق أحكام القانون 4 لسنة 1996، وتطبق بشأنها أحكام القانون المدنى، وتسري عليها نصوص وأحكام ومبادئ القانون المدنى مثل (العقد شريعة المتعاقدين) من حيث القيمة الايجارية المتفق عليها فى العقد المبرم بين المالك والمستأجر ومدة العقد، وكلها تكون رضائية بين طرفى العقد، بحيث يمكن زيادة القيمة الايجارية فى أى وقت حسبما يتراءى للمالك والمستأجر.
أما بالنسبة للقيمة الإيجارية فى هذا القانون فتحددها لجان الحصر والتقدير بمراعاة الأسس الواردة فى القانون ولائحتة التنفيذية، والتى تقدر بأقل من القيمة الايجارية المتفق عليها بين المالك والمستأجر، فهى قيمة إيجارية حكمية وافتراضية بقصد تحديد وعاء الضريبة؛ تمهيدا لاحتسابها وليس معيارا لتنظيم العلاقة بين المالك والمستأجر.